【實用數據文】嘗試用數據說明領展（823.hk）及置富產業信託（778.hk）營運策略（Ep 1）

 未開始之前，啊壽想定義一下今次數據文章主旨，有別於大家睇開的估值報告

是次文章最重要是將在網上可摘取的數據作出圖像化，讓大家可以在閱讀財務報告相對輕鬆，容易理解當中內容。

報告內容會以Tableau 及 Power BI 演示 ，而數據摘取截止到2022年10月尾

數據來自：

• 領展企業網站
• 置富產業信託網站
• 聯邦基金網站
• Yahoo Finance
• David Webb website
• Colliers: Global Commercial Real Estate Services ( 領展物業組合估值公司）

而非常感謝今次準備報告數據分析班同學準備當中數據，點解今次有甘特別有數據分析？ 

其實因為今次有大量數據需要整理，因此今日準備present 時間相對較小，因此今次想係blog 再整理自己思路

今次對象集中在領展（823.hk）及 置富產業信託（778.hk）數據分析

領展物業組合分佈

按當時數據，領展整個物業組合主要來自香港佔74.8% , 中國佔17.4% ，而澳洲及英國物業佔比則7.8% 

中國物業：

按組合估值分佈：中國4大重點地區包括：

• 廣州
• 深圳
• 上海
• 北京

上述4大重點地區已經達到95.5% ，物業種類包括購物中心及交通方便的辦公室物業

海外物業（英國及澳洲）：

上述地區物業有別於之前收購，只佔當中約一半權益，而領展亦明白到自己未比非常熟練地管理當中物業，因此領展都再當地設立自己的辦公室，為的都係想當地管理公司學習。

香港物業：

同樣按Collier 估值報告，香港同樣有幾個地區屬於重鎮，包括：

• 觀塘
• 黃大仙
• 沙田
• 元朗

4大重鎮佔香港組合為55.9%，按最新財務報告 ，領展發展中項目為秀茂坪安達臣路項目，發展金額為16億元，增加觀塘物業比重，而星星位置屬於今次發展項目位置。

 大家留意附近為資助性房屋及公營及私營房屋包圍整個項目，而附近亦有領展已發展成熟的物業，基本上享受到當中的協同效應。

出租率：

上圖可以分開兩個階段睇

2017-2019年 - 香港物業及內地零售物業出租率達96%以上，內地零售在2017年最強更達到100%出租率

到2020年開始 - 領展涉足內地辦公室物業，當時物業出租率只有80%。

到2021年-2022年 - 

內地物業組合表現：正進行清零政策下內地無論零售物業及辦公室物業達到95%以上，數據上確有驚喜而到2022年，內地物業組合雖然有小幅度調整，但仍然可以維持90%以上出租率，值得關注的是內地物業來年能否維持還是向下調整。

至於內地物流項目，新收購東莞（75%權益）既佛山（75%權益）物流項目達到100%出租率，而物流業務租約為2.1年，因此來年及後年業務仍然需要留意。

海外物業（澳洲及英國）:   

領展將兩個國家物業歸類為海外物業，英國暫時只有一個辦公室物業 The Cabot

而澳洲則持有辦公室及零售業務，2021年 兩地出租率達到100% ，但2022年則有些微調整至95% 

香港物業估值及租金收入

由於今次Presentation 項目主要與置富比較，因此在有限時間下只能做到香港物業組合估值，因Data Cleaning 都非常耗時間。

講翻今次主題，按高力國際Collier Global 3月尾估值計算，下圖講述Analysis Initial yield

首先講下 Analysis Initial Yield = 

Annual Net Passing Income (可理解為估值當刻的租金收入）/ Valuation (可理解為當刻估值）

如果你見到下圖 Analysis Initial Yield 一路下降，大家是否都會預期因為租金收入下跌所導致，但實情並非如此。

下圖為Annual Net Passing Income (可理解為估值當刻的租金收入）， 大家可以見到，多年來香港物業組合租金收入基本上持續性睇增長，而細心留意到租金收入上升，理應Analysis Initial Yield 上升，但實際則是下降，意思即是物業估值升幅大過租金收入所導致，可見疫情下領展防守性仍然非常強勁。

數據比較

其實我都好明白兩間公司市值分別達10倍，但當初起題為香港REITs 因此都會將領展同置富產業信託比較。

數據上，兩間公司盈利在疫情下表現相似，而大家可以著眼兩者Net Debt 

淨借貸金額（Net Debt）

領展同置富產業信託最大分別源於公司有否利用自身優勢，因為按最新業績公報

• 領展借貸利息：2.5%
• 置富產業借貸利息：2.6%

兩間公司借貸成本相約，但似乎領展更懂得把握機會借入更多金額為將來發展，當美聯儲目標利息達4% 或更高之時，而且金額更加係遠超過平均數，可見進取程度比置富好更多。

低借貸成本下，如果領展可以保持一貫營運水準，相信優勢及盈利增長長期而言仍然可繼續，下一集，將會將head to head 比較兩間公司數據及領展在公開市場操作數據，同樣會將相關數據圖像化。

由於數據收集，清理，運作及圖像化所花費時間很多，如大家喜歡相關文章請大家多多支持(，分享，最好click 下廣告支持下😁，thanks.