【Stock Research】被動收入系列-亞洲房地產信託報告

上一篇文章提及過一本被動收入書籍-《全球有租收》為睇既朋友可以係下面鏈接睇翻

 基本上適合初學者閱讀，可以正確的了解房地產信託（REITs），因此大多數人都係略略認知，但此書絕對可以釐清思維。

傳送門：https://arshouinvest.blogspot.com/2022/07/blog-post.html

今次將會重口味小許，講下最新《CUSHMAN & WAKEFILD 2021年 亞洲房地產投資信託》報告，基本上對上一次2020年啊壽都有提及過《2019年 亞洲房地產投資信託》報告

傳送門：https://arshouinvest.blogspot.com/2020/10/portfolio-review.html

簡介一下今次報告

主要探討中國，香港，新加坡，日本 房托市場。

房產信託基金（REITs）

日漸被市場人士接受下，就算2021年波動市況下，同上一年比較上升大改8.1% 

平均計香港收益率為亞洲最高（7.1%）其次新加坡（6.1%）最後係日本（3.8%）

可能會以為槓桿率最高應該都係香港，現實則係倒轉

日本平均槓桿率（44%），新加坡（37%），香港（27%）

雄霸亞洲房地產REITs 三巨頭

基本上日本，新加坡及香港同樣佔領亞洲市場約87%市場，因此房產信託，基本上都係圍繞住呢3個地方投資。

而甘多個物業種類中，物流係最穩定（啊壽自己持有既房地產信託中，都係物流最放心持有，唔係點升，但就唔擔心派息）

小許題外話：大家唔好以為REITs 一定係分險低，見日元近排低就即刻dog rush 入場，但其實日本係亞洲房托中借貸率係最無限制

日本（無負責率限制） 新加坡（上限50%）香港（上限45%）

但比較後係咪買香港REITs 就一定係最穩，稍後會再同大家講解。

不同國家各物業分派收率率比較

3大巨頭中，日本係零售方面係最強，可以派到約4.6%平均收益率，而新加坡最強則屬於辦公室，香港則以酒店業最高8% .

其實香港有部分blogger/ 投資者都會因為貪高息而買入香港酒店業的房地產信託，當然其實貪高息係正常係正常，但係業績實在太波動，實在難以長期持有收租。而且要記住收益率同股價有關係，因此由可能並非是派息多，而是股價低迷做成收益率上升既假象。

邊一個國家的房地產信託正出現溢價？

綜合3個地方平均PB (講解一下PB 點睇，簡單而言，我而家用緊幾多錢購入價值$1的物件）其從上圖觀察，新加坡屬於正常水平，$1 購入等值$1 既房托信託基金；日本則以$1.14購入 $1房托信託基金，屬於偏貴水平，香港則以長期折讓情況。

如果再細分不同行業下，數據中心仍然屬於偏貴水平， 其次就係醫療房托，而兩者都只係新加坡同日本搵到，香港同上年報告一樣，依舊發展緩慢。頂多都係多左順豐房托（02191.hk）,選擇依舊不多。

2021年房托市場收購潮

報告中此部分有一個點想同大家分享，就係2021年，大家都覺得經濟波動既一年下，新加坡及香港大宗收購比起2020年多。 23單大宗收購 只有2宗出售。 大部分來自新加坡。

而當中物流倉儲及數據中心佔收購項目20單，只有3單位傳統不動產收購。

豐樹物流信託（M44U）收購物業數量最多

2021年收購13個倉儲物流資產，完成收購收購後，將會為其房托帶來25%收入，目前出租率為88% ，地方包括：重慶，西安，鄭州，寧波等物流增長城市。

啊壽跟蹤翻豐樹物流信託（M44U） ，不單積極收購中國內物流項目，同年亦收購在印度，日本，馬來西亞，韓國月，越南，澳洲等收購

如果比較2022年及2021年豐樹物流信託年報，整個資產規模的確有增加，減持相對較大物流資產為 （由大至小順序）

• 香港（下降6.7%）
• 新加坡（下降4.2%）
• 南韓（下降0.5%）
• 印度（下降0.2%）

而增加部分為（由大至小順序）

• 中國（增加 5%）
• 日本（增加 0.9%）
• 越南（增加0.9%）
• 澳洲（增加 0.3%）
• 馬拉西亞（增加0.3%）

物流資產似乎非常吃香，同樣來自新加坡既凱德中國信託都黎購入物流資產

凱德中國信託對物流資產有興趣

2021年，凱德中國信託（AU8U）出售武漢零售物業，換取4個物流倉儲資產，呢個已經係繼2020年產業園5個項目收購後，又一新收購。而整個收購後，基本上物流及產業園項目收入已經達到其21.4% 。

再睇翻，凱德中國信託2022簡報，基本上他們銳意減低零售業務，有目前78.1%大減至30% ，可以預示到，將來會有更多中國零售物業出售，套現更換物流資產。

眼見物流資產非常搶手，香港房托亦相對積極收購（講來講去，其實都係得一間有能力收購）

領展同樣收購物流資產

同年，領展收購物流資產亦都係領展首次收購物流資產，從第一產業集團手中收購大灣區物業75%權益，該收購出租率達100% 。

而2022年更進一步收購斥資11億收購浙江省嘉興市，及江蘇省常熟市的現代化物流物業組合100%權益。

原文網址: 領展斥11億元收購3個蘇浙物流項目，今次則收購約100% 權益。

除了物流資產外，2021年領展亦收購七寶萬科廣場50%權益及廣州太陽新天地購物中心。

最後附上2021年新加坡及香港收購列表：

終結：

基本上每一年我都會睇戴德梁亞洲房產信託報告，基本上每一年除了回顧外，同時亦會每年提到一個主題，今年為物流資產，記得2019年報告係提及數據中心，但回顧一下，當時一窩瘋追入數據中心，基本上今日睇翻，表現都不似預期，但部分舉實力信託基金基本上就具有一定的前瞻性。

啊壽睇完報告後，基本上唔會好興奮就買入， 尤其是加息環境下，並非因為公司管理不善，而是加息成本導致經營困難，通常幾時會買入？就係當大家跌到最無心機，個個都無提股票，周街同你講，del 左IB個app 時候就可以買REITs (係咪低能呢，但問心你當刻都係無嗮信心。即使你當刻50%cash 都好，你最放心買既頭只係磚頭）。睇報告通常係比你一個概念，同埋去到大家灰心時候，你就會係最快作出決定。

上述文章刊登在《Stock Viva》

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