【Stock Research】物業管理熱潮後的卓越商企服務（6989.hk）

其實前一排大家都有見到啊壽買入港物業管理股-豐盛生活服務（331.hk）,當然目光會放到其他物業管理公司，尤其是之前市場熱炒的內地物業管理股板塊

而眾多物業管理股，啊壽選擇了卓越商企服務作為內地物業管理觀察對象

上篇豐盛生活文章：https://arshouinvest.blogspot.com/2022/03/portfolio-review.html

卓越商企服務業務

商業物業（寫字樓既商業綜合體）

    基本物業管理服務-如清潔，保安，行政，企業針對服務

    資產服務-如前期的建築，施工，驗收顧問

    設施保養-如工程，電力及數據管理

    企業服務-如企業接待，管理，會所安排

    增值服務-機電改造，智能家居，家電配置，社區智能化等

詳細請看：http://www.excepm.com/serve/

商廈企業頭5大

卓越商企在整個商廈服務管理行業中屬於頭5大（在招股文件中有標明自己在大灣區屬於排名第一的物業管理公司，其實中國比較比較客觀，大灣區都係一個title吧）按高端商廈物業管理收益計算排名第三但留意只佔整個市場份額約2.8%，行業分散程度可而知

收入依賴性

按最新中期業績報告，卓越商企服務依賴母公司收入27.9% 而第三方開發商則達 46%  當中基本的物業管理服務收入達76.8%，增值服務只佔當中的21.7% 。

增值服務同樣依賴著母公司卓越集團對旗下的商廈進行增值所帶動。

另外，卓越商企服務有一項公寓投資作為長線出租之用，金額為1.18億 相對 2020年上市時市值減小544萬元，而全年業績公告中顯示，較上市時市值更減少至1100萬元，估計由旗下卓越公寓管理服務有限公司持有。

利潤方面

大家一定會覺得公司似乎唔太需要依賴母公司都可以自己找生意維持，對嗎？

但之後的slide 可能讓大家有點考慮

雖然收入依賴母公司 卓越集團佔 27.9% 但盈利確佔比47.9%，即是說明母公司卓越集團開出比市場高的報價單，讓子公司賺取更多利潤。當然是否有優化賬目就大家自行判斷。

在全年業績公告中亦直認公司依賴母公司發展，依賴著母公司帶動的收入更與2020年相比增加22.3%

營運現金流方面

物業管理通常都會予人一種現金流的公司，卓越暫時都算是給予啊壽一個正面印象，按剛剛公佈的全年業績公告，其營運現金流相比前期增長多達86.7% 相信主要來自出售其附屬公司深圳卓投小額貸款有限責任公司 ，如減除一次性賣出附屬公司，營運現金流只上升17.5% 

派息政策

在2020年上市文件中指出，公司並沒有任何股息分派政策，並會將其保留作拓展業務發展及擴張之用。然而，隨著最近一次全年業績，董事局更改其派息政策，將全年派息比例更改為70% ，未來3年派息不低於50% 

行業發展

由2020年開始物業管理公司開始四出併購，之前碧桂園服務（6089.HK）亦收購藍光嘉寶商業物業管理（delisted）公司，相信大家都會見到的是辦公室及商業物業可收到的管理費比較高，而且收取管理費機會率都比其他物業為高，因此啊壽會傾向商業物業管理股而非住宅形式的物業管理股。

個人觀感

• 憧憬：

其實物業管理不斷有提到如何IT管理化，發展增值服務，按目前卓越商企服務（6989.HK），將自己包裝成為一家除了物業管理及智慧平台管理。其實不用太FF 當中執行的能力，在內地整app/軟件 如拍卡登入，基本上軟件部分非常便宜，最貴是買入軟件licence, 因此當中的轉換成本，要轉換亦會花費大量行政成本，實在得不償失，並不是叫大家可以忽略當中的發展，但預期可以先減半，再冷靜觀察。

另外，上市時基石投資者為幾家大的科技及基金公司參與，京東，騰訊，奧陸（小金人），璞石資本等入場大家自行google 作為參考。

• 穩定性

好老實，若不是卓越商企服務（6989.HK）派息，基本上啊壽並不會留意，因為當初上市時候公司講明沒有派息政策， 但全年業績公告則改口風，因此會納入觀察名單，畢竟沒有一個明確的派息記錄。然而從其他報告中得知，寫字樓辦公室可收取管理費的機會率比住宅還要高，而且卓越商企服務（6989.HK） 管理位置處於中心商業區CBD，因此對比其他商業物業管理會再rank 高一點

• 商榷部分（風險...） 

這部分我希望看文的大家可以加入討論

因為卓越商企服務（6989,HK）屬於卓越集團 （沒有上市）的附屬公司，而母公司出市價還要高的管理費啊壽認為有3大原因

1. 優化子公司賬目
2. 對旗下建築質素沒有信心，加大管理費補足當中質素問題
3. 存心加大派息比母公司受惠

當然物業管理公司有母公司（發展商）支持當然最好，香港都是一樣，但第一次睇內地物業管理公司財報，好奇見到有物業投資，而且常見的理財產品混雜在內。

如果啊壽自己個人會嘗試買入小許再研究

上述文章亦刊登在StockViva